売却にかかる費用・税金

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介で売却をしたときに不動産業者に支払う成功報酬です。
一般的に「売買価格×3％＋6万円×消費税10％」として計算されます。
2000万円の売買契約であれば72.6万円です。
不動産売却には様々な諸費用がかかりますが、最も額が大きくなるのがこの仲介手数料です。

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、金融機関に設定されている抵当権を抹消するために必要な手続きに関する費用です。
抵当権は物件を購入する際、その物件を担保として金融機関に住宅ローンを組む時に設定されます。
そのため、抵当権が残ったままでは物件の売却がおこえないため、住宅ローンの残債を支払い抵当権の抹消をする必要があるのです。
一般的に金額は2万円程度となります。住所変更登記と抵当権抹消手続きをあわせて司法書士に依頼する際は司法書士費用が別途かかることになります。

その他諸費用

印鑑証明・住民票などの取得費用や住所・氏名に変更がある場合は変更登記費用、 そしてリフォームが必要な際はリフォーム代がかかることも忘れてはいけません。
また、印紙税などの各種税金もかかってきます。

印紙税

不動産売却時に不動産売買契約書に印紙を貼ることで、印紙税がかかります。
印紙税の額は不動産売買契約書に記載されている金額によって異なります。 大体1,000万円～5,000万円の間であれば、印紙税は15,000円、5,000万円～1億円の場合は45,000円です。

所得税

不動産売却時に、利益が出たときに限り発生する税金が所得税です。
売却時に利益が出るのは、物件購入時よりも高く売れたときになります。
かつ、税金の対象額になるのは購入時と売却時の差額なので、4000万円で買ったマンションが4500万円で売却できたとすると税金対象になるのは差分の500万円です。
さらに、物件購入時にかかった諸費用も全て差し引くことが可能なので、純利益分が課税対象ということになります。
しかし、特別控除が設定されており、3000万円までの所得（純利益分）はこれが控除されます。
ただし特別控除にも条件があるのでそれを満たしていなければなりません。
納める所得税の税率については、売却した物件をどれだけの期間保有していたかによって異なります。
5年を超える長期にわたり保有していた場合は15%、5年以下の短期保有の場合は30%となります。

特別控除の条件

住居用として住んでいた物件の売却で所得がプラスになると、特別控除の対象となり3000万円までなら所得税が免除されます。 具体的な控除条件は以下などがあります。

• 所有者が自ら住んでいた居住地であること
• 譲渡する相手が親族などの関係者ではないこと
• 不動産売却をおこなった同じ年に住宅ローン控除をうけていないこと
• 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと

他にも条件がありますので、よく確認しましょう。

買い換え特例

不動産売却でかかる所得税を控除するのに、「特別控除」というものがありますが、 その他にも買い替え特例というものがあり、これは、譲渡所得の金額が3,000万円を超えた場合に検討します。
買い替え特例とは、特別控除と同じく不動産売却時に所得がプラスになった際に利用できます。
不動産売却時の所得で新たに住宅を購入した金額分は、また次に新しく住んだ住宅を売却するまで課税が繰り延べできるという仕組みです。
特別控除にも条件がありましたが、もちろん買い替え特例にも条件があります。

• 売却する物件の所有期間と所有者の居住が10年以上であること
• 新しく購入した敷地の面積が500㎡以下であること
• 新しく購入した住宅の床面積が50㎡であること
• 物件の売却先、新たな住居の購入先が親族などの関係者ではないこと

などがあげられます。

ここで注意すべきは特別控除と買い替え特例はどちらかしか利用できないということです。
双方の条件をよく確認し、どちらが得になるのかよく検討しましょう。

住民税

印紙税 住民税も所得税と同じく、不動産売却時に所得がプラスになった際に発生する税金です。
所得税と同じく税金の対象額になるのは購入時と売却時の差額なので、4000万円で買った物件が4500万円で売却できたとすると税金対象になるのは差分の500万円です。

住民税はこの差額の5％ないしは9%を、売却した翌年5月頃に納付書が届くのでそちらで納めます。
税率については、所得税と同じく売却した物件をどれだけの期間保有していたかによって異なります。
5年を超える長期にわたり保有していた場合は5%、5年以下の短期保有の場合は9%となります。

住民税も所得税と同じく「特別控除」と「買い替え特例」が受けられますので確認しておきましょう。