遺産相続問題 | 不動産売買サポート郡山

遺産相続でお悩みではありませんか？

土地や建物の相続は、相続人が複数いる場合は分配が難しく、それぞれの同意を得たうえで協議をすすめなければなりません。
例えば、相続した家に住む人がいないのなら、売却して現金化することで後々の相続トラブルを回避することができます。
あなたはこんなことでお悩みではありませんか？

遺産を相続したけれど、今後どうするのが良いか、誰に相談すべきかがわからない。
出来るだけ不動産を早く売って資産にしたい。
時間がかかっても良いので、出来るだけ高く不動産を売りたい。
遺産相続した不動産を資産として運用したい。
相続した不動産を売ることになるかもしれないので、リフォーム等を頼みたい。
相続した土地を売りたいので、現在ある建物を解体・処理したい。
遺産分割協議をスムーズに進め不動産を売却し相続を早く完了したい。

あなたの抱える相続に関するお悩みはお気軽に不動産売買サポート郡山へご相談ください。

不動産登記はお済ですか？

不動産の所有者が亡くなると、その相続人に所有権が移転します。
しかし、その不動産の名義を変えるには、相続登記の手続きが必要です。
登録するには期限はありませんが、亡くなった元所有者のままの名義では不動産を売却したり、担保に入れることもできません。

登記申請は、本人が行うことができます。
しかし、登記申請によっては内容が複雑なものや、多くの証明書など（遺産分割協議書、印鑑証明書、戸籍謄本、除籍謄本など）を添付しなくてはならないことも。
このような場合は、司法書士や土地家屋調査士といった専門的な知識を持つ人に申請手続きを委任して行うことができます。
不動産売買サポート郡山では、提携の弁護士、税理士、司法書士を紹介することもできますのでご不明な点はお気軽にご相談ください。

相続登記にかかる費用

相続登記する場合には登録免許税が課税されますが、その金額はその不動産の固定資産税評価額の0.4％です。
例えば、標準的な戸建て住宅の土地の評価額が2,000万円、建物の評価額が1,000万円であれば、次のような金額になります。

土地：固定資産税評価額　2,000万円×0.4％＝8万円

建物：固定資産税評価額　1,000万円×0.4%＝4万円

合計で12万円ほどです。これに司法書士の手数料や交通費等の費用で約10万円前後かかるでしょう。

相続した不動産を売却するときの税金

売却する不動産に譲渡益が発生する場合

譲渡所得は、売却金額からその不動産の取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。

譲渡益（譲渡所得）＝　売却代金－（土地の取得費①　+　土地の譲渡費②）

1、土地の購入代金や仲介手数料などの代金、不動産取得税・登録免許税などの税金、購入後の設備費や改良費などの費用のこと

2、介手数料や広告費、抵当権抹消登記費用など譲渡にかかった費用のこと

相続した不動産を売却するとき、被相続人が所有していた期間と取得費を引き継ぎます。
仮に相続直後に売却した場合でも被相続人の所有期間を合算するため、短期譲渡に該当しないケースもあります。
そして、被相続人の所有期間があまりにも長く取得費がはっきりしないとき、売却額の５％相当額を概算取得費として計上する方法もあります。

長期譲渡取得と短期譲渡取得でかかる税金が変わります

相続不動産を売却したときにかかる税率は、その不動産を所有していた長さで変わってきます。
短期か長期かを判断するのは不動産の譲渡が行われた年の１月１日が基準となり、この時点で所有期間が５年を超えているなら「長期譲渡取得」、５年以下であれば「短期譲渡取得」となります。
この「所有期間」は、不動産を取得した日から引き続き所有していた期間を指します。
相続や贈与により取得したものでも、被相続人や贈与者の取得した日から計算します。
譲渡にかかる所得税と住民税の税率は、短期譲渡取得よりも長期譲渡取得の方が優遇されています。
税率だけでなく、長期譲渡取得にはさらに特別控除もあるため、特に有利となっています。これは土地の転売を防ぐために、短期譲渡取得の税率を高く設定しているためです。

譲渡取得税の算出方法

譲渡取得税の算出方法を見ていきましょう。まず所得金額の算出ですが、これは譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた額になります。

譲渡価額　－　（取得費　＋　譲渡費用）　＝　所得金額

この所得金額に、所得税と住民税を課税します。

長期譲渡取得税の場合、その税率は所得税が15％、住民税は5％です。

例）　所得金額が4000万円の場合

所得税　4000万円×15％＝600万円
住民税　4000万円×　5％＝200万円

短期譲渡取得税も税率が異なるだけで算出の方法は長期譲渡取得税と同じです。

短期譲渡取得における税率は、所得税が30％、住民税は9％になります。

例）　所得金額が2000万円の場合

所得税　4000万円×30％＝1200万円
住民税　4000万円×　9％＝360万円

ただし上記の例は基本的な計算方法であり、実際にはマイホームを売った場合の3000万円の特別控除など各種の特例が存在します。
さらに、マイホームなどの居住用財産に対する特例として、所有期間が10年を超える不動産を売却した場合は以下の軽減税率が適用されます。
6000万円以下の場合、所得税10％、住民税4％この特例には様々な条件があるため、相続する不動産が該当する場合は事前に適用されるかどうか確認をしましょう。

3000万円特別控除の適用について

マイホームを売った場合の特別控除について、この特例には細かな条件が設定されています。例えば、売却する相続人が実際にその不動産に居住していること、などがあります。もし該当する不動産を相続し、その売却を考えているのであれば、事前に特例が適用されるかを確認し、遺産分割などもそれに合わせて必要になります。また、適用に当たっては売却相手にも制限があり、売却者の配偶者や直系血族、生計をともにする親族などは除外されます。
しかし、売却者の兄弟であっても生計が別であれば適用は受けられるため、売却相手の検討に際しては注意が必要です。
もしも不安であれば専門家に相談すると良いでしょう。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例について

現在の法令の特例により、相続税額のうちの一定の金額を、売却する不動産の取得費に加算することができます。（相続不動産の取得費の加算要件）

売却は、相続や遺贈により財産を取得した者であること。
その財産を相続した売却人に相続税が課税されていること。
その財産を相続発生後、相続税の申告期限から３年以内に売却していること。
※土地等には、相続時精算課税の適用を受けて、相続財産に合算された贈与財産である土地等や、相続開始前3年以内に被相続人から贈与により取得した土地等が含まれ、相続開始時において棚卸資産又は準棚卸資産であった土地等や物納した土地等及び物納申請中の土地等は含まれません。

相続した土地・建物を売却する流れ

１．遺言書の有無を確認します。: 遺言書がある場合は、家庭裁判所にて開封・検認し、基本的には遺言書の内容に従って遺産相続を行います。
遺言書がない場合は、法定相続に従って遺産の分割を行います。
２．相続人と相続財産を調査します。: 相続人全員の戸籍謄本や、相続する財産を把握するための資料を準備します。
相続財産と相続人を確認して、相続税申告の必要性や相続財産の分割方法について調査・検討していきます。
３．相続の放棄または限定承認が必要な場合は手続きを行います。: 期限：相続開始後３か月以内
相続放棄では、財産（プラス）・負債（マイナス）ともに相続を放棄します。
限定承認では、プラスの財産の範囲内で負債を引き続ぐ方法です。限定承認の場合は相続人の全員が共同で限定承認を申請しなければなりません。
４．遺産分割協議書を作成します。: 遺言書がない場合は、相続人全員の合意をもとに相続財産の分割方法を決定し、遺産分割協議書を作成します。
相続不動産を売却する場合、相続税の納税が必要な全相続人の共有名義で売却するのが良い場合もあれば、相続人の一人または一部の方で相続登記して売却した後で分配する方法（代償分割）がよい場合もあります。
５．相続不動産の相続登記の申請をします。: 遺言書または遺産分割協議書の内容に従い、不動産の所有者を移転するための手続きを行います。
６．相続不動産を売却します。: １～２カ月の余裕をもって売却することが大切です。
７．相続不動産の売買代金を分配します。: あらかじめ決めておいた分割方法で分配します。
８．相続税の申告・納付: 期限：相続開始後１０か月以内
相続税を申告し納付します。相続税の申告には多くの書類を添付しなければなりません。前もって基本的な知識を備えておくことをおすすめします。

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