ローン返済でお困りのあなたへ

ほとんどの人が、マイホームを購入する際に金融機関と住宅ローンを組むことになると思います。
やがて諸事情により住まいを買い換えたいとき、「住宅ローンが残っていても、今の住まいを売ることができるのか」と誰もが疑問に思うかもしれません。

分かりやすく言うなら、答えは「YES」です。
ただし実際には完済してからでないと売却することはできません。
そこでキーワードとなるのが、「抵当権（ていとうけん）」です。

不動産を購入するために金融機関と住宅ローンを組む際、金融機関は対象となる不動産に抵当権を設定します。
抵当権とは万一ローンが返済できなかったときの担保で、返済が滞った際にはこの不動産を競売にかけることで融資した金額を回収しようとするものです。
抵当権がついたままでもその住まいを売却することはできますが、ローンの返済が滞れば、誰が所有していようとその住まいは競売にかけられてしまいます。
そのため、抵当権付きの住まいを購入しようとする人はあまりいません。

一般的には売却するために、設定された抵当権を抹消する必要があります。
この抵当権抹消の条件となるのが、ローンの完済なのです。 「結局ローンを完済しないと売れないじゃないか」と思われるかもしれません。
そこで実際の取引では、売却代金を受け取ったと同時に金融機関にローン残高を引き落としてもらうことで抵当権を抹消することになります。

住宅ローンの返済のお悩みは、主に任意売却か債務整理で解決いたします。
任意売却とは、住宅ローンが払えない、滞納しているなどで所有している不動産が競売にかけられてしまうようなとき、債権者の合意を得て不動産を売却することです。
一方、債務整理とは、このままでは完済や支払いの継続が難しいとき、法律に則り、または、当事者との話合いで、支払い方法を整理したり、債務を圧縮、または帳消しにすることを言います。
一般的には、司法書士や弁護士などに依頼します。

任意売却と競売の比較

通常の不動産売買の場合、売主と買主の間に当社のような不動産会社が入り競売を行います。
競売になると、所有者の意思とは関係なく売却されてしまいます。
悪く言えば、不動産の売却による資金回収だけが目的となるため、競売終了後に残った住宅ローンが一括で請求されることもあります。

一方、任意売却では…

任意売却は売主(所有者)と買主、そして債権者様(金融機関等)の間に不動産会社が入り、あくまで債務者様の再建を優先して、全て話し合いで円満に解決する再建型の方法です。
その名の通り所有者の意志(任意)で売却することができます。
同時に、税金(固定資産税・住民税)や、分譲マンションの管理費や積立金の滞納があれば、各官庁や管理組合との交渉もこちらが行います。
そして、全て清算したうえでの再スタートになります。
また、競売よりも任意売却にする方が債権者様にとっても回収額が大きくなるため、住宅金融金庫では任意売却に向けての手順書を作り、積極的に任意売却を進めています。
任意売却は債務者様、債権者様の双方にとってメリットのある円満な解決方法なのです。

市場価格に近い金額で売却が可能です。

任意売却は市場価格に近い金額で売却できる為、競売に比べて高額で売却することができます。
その結果、残債務が減り、新生活の再建の支援となります。
競売の場合だと、買主にとって不確実な要素が多く、購入するリスクが伴う為、市場価格の5～7割程の金額での売却となり、その分、残債務も多く残ってしまいます。

引っ越しの費用を確保することができます。

任意売却は債権者様との話し合いによる余剰金によって、手元に引越し資金を確保することが可能です。 競売の場合だと、引越し費用は一切出ず、さらに強制退去を命じられる場合もあります。

ご家族のプライバシーが守られます。

任意売却は近隣に知れ渡る前に通常の売却活動を行う為に、競売にかけられているなどの情報を近所に知られずに解決できます。
売却事由についても周囲に知られることはありません。
競売の場合だと、物件写真や競売情報などを掲載した広告が近所に知れ渡ってしまいます。
不動産業者や競売業者が下見をしたり、近所に声をかけたり、チラシを配られたりします。

同じ物件にそのまま居住できる可能性も。

任意売却は身内の協力次第では、引越しをせずに住み続けることが可能な場合もございます。
競売の場合だと、一度落札されてしまうと、立ち退くか強制退去となってしまいます。

引っ越しの時期が考慮されます。

任意売却は引渡しの時期も売主・買主の話し合いにより調整する為、転居先が決まり、引越しが完了後に物件の引渡しとなることがほとんどです。
競売の場合だと、引越しの時期は全く考慮してもらえず、全て自費で追い出されるように退去することになります。

ご相談者様にとって無理のない返済計画を。

任意売却は残った住宅ローンについては、所有者の収入・支出を考慮して、債権者様と話し合い、日常生活に支障の無い、無理の無い返済計画を立て、新たな生活を再建して頂けます。
競売の場合だと、残った住宅ローンは引き続き一括請求される危険性もあります。
返済できなければ、結局自己破産に陥ってしまうケースもあります。

任意売却しても残債が大きく今後の返済の見込みが立たない場合や、住宅ローン以外にも多額の借金や多重債務を抱えている場合は、自己破産などの債務整理を考えます。
住宅ローンの問題と他の債務問題は総合的に解決していくことが大切です。
不動産売買サポート郡山では、郡山市え提携している弁護士、司法書士と連携してあなたの債務問題を解決します。